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土地房產知識大全

發布時間: 2022-12-08 12:56:19

Ⅰ 房地產入門基本知識包括哪些 房地產基礎知識大全

隨著房價的不斷上漲,越來越多的朋友投入到買房大軍中,從而使得房地產行業蒸蒸日上,也吸引了很多年輕人加入到房地產銷售團隊當中,那麼 房地產入門基本知識包括哪些呢? 下面和我一起來學習一下吧。

房地產入門基本知識包括哪些

房地產入門基本知識(一)

1、房地產:是房產和地產的總稱,也叫做不動產。

2、房地產有三種存在形態,分別是:單純的土地、單純的房屋、土地房屋的綜合體。

3、房地產的特徵:

(1)由於土地不可移,房屋也不可動,所以房地產位置具有固定性。

(2)由於每宗房地產的價值都不同,所以房地產地域具有差別性。

(3)由於房地產價格貴,土地又是永久的,所以房地產具有高值、耐久性。

(4)由於貨幣貶值、房產保值、貨幣增值、房產增值,所以房地產具有保值、增值性。

4、房產:是房屋及其相關權利的總稱,權利具體包括:佔有、使用、收益、處分等。

5、房屋分類:

a、根據功能用途分為:居住用房(小區、高品住宅)、工業用房(廠房、倉庫)、商業用房(門面、商場)、辦公用房(寫字樓)、行政用房(軍事、學校等單位用房及城市)。

b、根據建築結構分為:鋼結構、鋼筋混凝土結構、磚混結構、磚木結構和 其他 。

c、根據所有權歸屬分為:公房(直管公房和自管公房等)和私房。

6、地產:是土地及其相關權利的總稱,權利具體包括:使用、收益、轉讓等。

7、土地分類:

a、開發利用:生地和熟地。

b、建築功能:建築用地和非建築用地。

c、用途:居住用地、商業服務用地、工業用地、倉儲用地、市政公共設施用地、交通用地、綠化用地、特殊用地等。

8、房地產業:是指從事房產開發、經營、管理和服務的行業,具體包括:

(1)土地開發

(2)房屋建設、維修、管理

(3)土地使用權的有償劃拔、轉讓

(4)房屋所有權的買賣、租賃

(5)房地產抵押貸款

(6)房地產市場

9、土地使用權:是指土地所有權擁有者按照土地分類對自己的土地加以利用的權利,也就是說根據法律對自己的土地行使經營、利用、收益的權利。

10、土地公有制有兩種形式,分別是:集體所有制和國家所有制。具體如下所示:

(1)農村土地是集體所有制,屬於農民集體所有。

(2)城市土地是國家所有制,屬於全民所有。任何個人都無法取得土地的所有權。

11、土地使用獲得的方式:

(1)劃拔:無償使用,例如:學校、醫院、軍事用地、機場等市政建設工程。

(2)出讓:從國家有償取得使用權,獲得方式包括:協議(如200-250萬/畝)、招標(提出底價,根據使用用途和價格取得)、拍賣(價高者竟得,不違法的前提下,通過正規渠道取得)。

12、房地產市場:

(1)一級市場:以土地為體,也就是所謂的土地市場、土地交易市場。

(2)二級市場:開發商獲得土地以後,投入一定的資金進行建設,然後通過有償或者是贈與把產權轉賣給有需求的人,也就是市面上常見的新建商品房的買賣市場。

(3)三級市場:房屋在消費市場的再次流通,具體包括:買賣、抵押、轉讓、租憑(二手房)。

13、土地使用權出讓:是指國家以土地所有者身份,根據指定地塊的使用年限、用途和城市規劃等條件,把城市土地使用權出讓給土地使用者,並且向土地使用者收取一定金額的土地使用權出讓金的行為。雙方一般都是國家和用地單位或者是個人。

12、土地產權具體包括:土地所有權、地上權、地役權、抵押權、典權、租賃權。

13、土地使用年限:是指國家把土地使用權出讓給土地使用者,然後雙方約定清楚土地使用者可以使用的具體年限時間和到期時間。

14、土地使用權出讓年限具體有以下幾種:

(1)居住用地:70年。

(2)工業用地、教育、科技、文化衛生、體育及綜合或其他用地:50年。

(3)商業、旅遊、娛樂用地:40年。

15、土地使用年限到期後的處理方法:

(1)國家有權力無條件的收回該土地。

(2)建築主體經質控部門檢驗後不屬危房,可以以當時的地價購買土地使用年限,年限由政府規定,否則無條件收回。

(3)項目的存在不影響城市規劃,不影響市容,只要向政府繳納土地出讓金可以繼續使用。

房地產入門基本知識(二)

16、商品房:是指開發商以市場地價取得土地使用權後進行開發建設,並且經過國土局批准在市場上流通的房地產。買房人在獲取房產證後,可以自行轉讓、出租、繼承、抵押、交換自己所購買的商品房。

17、商品房的物業類型:住宅、寫字樓、商場、酒店、市場。

18、商品房五證包括:〈國有土地使用證〉、〈建設用地規劃許可證〉、〈建設工程規劃許可證〉、〈建設工程施工許可證〉、〈商品房預售許可證〉

19、商品房二書包括:〈質量保證書〉、〈使用說明書〉、

20、爛尾樓:是指開發商沒有完成施工中途停建的樓盤。造成樓盤爛尾的原因主要有資金不足、設計、施工存在嚴重質量問題,非常建設等。

21、期房:指具備預售條件,但是還沒有竣工交付使用的商品房。

22、現房:指已經經過工程質量監督部門驗收,並且取得了質量合格證明文件,可以交付使用的商品房。

23、經濟適用房:指以微利價出售給廣大中低收入家庭的商品房,是一種帶有社會保障性質的商品住宅,具有經濟性和適用性)。必須符合當地政府所規定的條件才可以買到,5年後才可以轉賣。

24、二手房:辦好產權證,可以進行再次轉讓的房屋。例如:公房、私房、集資房、廉租房、安置房等福利房。

25、誠意金:是指商品房在沒有取得預售證之前,開發商向客戶收取的可退回的款項,買房人可以以此獲得開發商的折扣承諾。

26、定金:指當事人約定由一方向另一方付給的作為債權人擔保的一定金額的貨幣,可以起到擔保債權人的作用,所以是無法返還的。

27、訂金:不具備擔保債權人的作用,因此是可以返還的。

以上就是關於 房地產入門基本知識 包括哪些的詳細介紹,希望可以幫助到大家。各位想要賣房或者是買房的朋友,都應該學習一下關於房地產的相關知識,從而在房地產交易中更加的順利。

Ⅱ 誰知道產權只有45年的房子產權到期的話會怎麼辦

房屋產權是沒有期限的,房屋產權是永久的。
根據《物權法》的規定,房屋產權與土地使用權的期限一致。分別對住宅用地和非住宅用地作了區別性規定。即:住宅用地到期後,自動續期;非住宅用地到期後,按當時的法律規定處理。
物權法
第一百四十九條住宅建設用地使用權期間屆滿的,自動續期。
非住宅建設用地使用權期間屆滿後的續期,依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬,有約定的,按照約定;沒有約定或者約定不明確的,依照法律、行政法規的規定辦理。

Ⅲ 古代造房子有什麼專業術語嗎!造房子的時候需要看風水嗎!或者放鎮宅之物嗎

住宅風水大全知識禁忌與破解 建房風水知識

一、平房住宅不可建在山脊上,或山谷的出入口,否則不但不能獲得地理上的福澤而且住人還易患各種疾病,對人不利,

二、平房住宅絕對不可建在丁字路的交叉處,也就是垂直線的垂直的,點的部位,也就是住宅前面不可有直沖而來的巷和路,否則禍害無窮,如風災,火災對這樣的住宅有特別的照顧,如果倒霉話可能會禍從天降,如一輛氣車的司機或眼花酒醉從對面的路直沖住房,不好的話房倒人忘,好的話導致殘疾,生意虧損和官非等。

三、平房住宅不要建在死胡同的最低的部位,這樣的建築會招來天災和人禍的,還會招來官非及破財和殘疾等。

四、平房住宅的四方有大馬路者大吉,但不包括面朝四方的住宅,其益處有兩個,

1,可保家庭的私秘性,也就是家中的私人生活可不受天地外來的干擾。因為住宅的兩方,大多數很少有大門或窗戶的開口設置,要注意馬路上的人車喧鬧,不易侵人才好。

2,可以有效利用注宅的內部空間,因為除了西面方向馬路一方向外,東南北不管是庭院還是室內房間都可大量有效的使用。

五、正對大門絕對不可有大樹,因為大樹在門前不但阻擾陽氣進入屋內,也會使屋內陰氣出不來,就從實際生活來說也對家人出入不便,如下雨打雷也會招雷電的危險,如秋天樹葉易落入室內也無法保持請潔。

六、門前絕對不可有枯樹,即便不是大樹也不管是直立的還是倒在地上的,在風水上是損及老人的,而切還有引導貧賤的力量,最好連根拔掉。

七、住宅的西北方有大樹屬於大吉,此位有大樹可保護此住戶的人,會帶來全家幸福的,若不知這一點把大樹砍掉,可能會有絕子絕孫的大禍,朋友們不可不注意

八、在村裡的住宅最好不要比周圍的建築高,要不然會錢財不保的,從現實來說,這樣的住宅也有好多危險的,如遭火災,風災,空襲等都首當其沖,也沒有遮檔陽光的條件,陽盛陰衰,陰陽不調等都會影響家人的健康。

九、子女的住宅絕對不可建在父母住宅的院子里,長子除外。如建在父母的院內這樣兩家會一起衰落的。

十、家裡有孕婦時絕對不可建屋修房,就是小小的修造也要避免,就算換磁磚也不行,這是大忌,它的最直接的影響就是孕婦的流產,

十一、住宅基地,前低而後高是大吉,反之前高而後低則是不吉。

十二、住宅基地西北方欠缺不足,雖不損貴氣,但有缺少兒子的可能,在健康上對父親有害,易患呼吸道系統的疾病。

十三、住宅基地東南方有缺,對生兒育女不利,但不損貴氣。

十四、住宅基地西南方不足,在健康上可能對母親的胃腸道不好,但是在社會中的地位,官職,薪奉上反而有利。

十五、住宅基地東北角欠缺雖無大害,但也可能影響消化系統,此位不易開大門,如開要請風水先生查看。

十六、住宅基地或房屋左窄右寬反之左寬右窄都不好,生出的兒子不是孤就是貧。

十七、住宅基地或房屋的形狀前寬後宅,呈現倒梯子的形狀,居住此屋的主人,錢財難保,人丁稀少。

十八、住宅基地或房屋成前窄後寬呈正梯子的形狀,居住此屋的主人不但福而且貴,還必定在社會上轟轟烈烈。

十九、住宅基地或房屋成三角形者,若前尖後寬叫做田筆,住了之後會人財兩損,尤其容易引起女人帶來的災禍。或女人本身不利。後尖前寬者叫做火星拖尾,這樣的住宅大凶。住了以後家人可能會有自殺和罹患絕症。

二十、住宅基地或房屋的形狀左長右短,住了以後會損及妻子和兒女的。

注意!買房建房必知20條風水禁忌
優訊-中國網 china.com.cn/info時間: 2010-10-19責任編輯: Almee

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在居家風水中,不同的環境和事物會對人體產生不同的影響,如住宅的光線、風向、顏色、布局、裝修布置等都會使人的情緒、健康產生變化。
一句話,住宅風水,最佳的方式要根據主人的特點度身定造。但也有一些普遍的原則是適用的,就是在居家布置中,不能犯一些風水上的大忌,否則會住得不舒適,不利,而且對主人會有不利影響。以下是居家風水布置21條禁忌,看看你家的風水布置有沒有與之沖突的地方?
1、入門先見廚廁,退運之宅
所有的屋子,入門必見客廳。現代的建築設計,有時為了考慮空間的配置,一進門往往先見到廚房、餐廳或浴廁。這是陽宅的大忌,也不合常理,居住其中,家運必衰。
2、房門對大門,耽於淫慾
卧室門不可正對大門,否則易誘使居住者耽於淫亂色慾之中。
3、客廳在屋子正中大吉
一般住宅,如果起居室或客廳設在整幢房子的正中間,這是一種大吉之象,可使家運昌隆。
4、不規則屋不可做廚房
不規則屋如用來做廚房,會影響家人健康,不規則屋只可用來做儲藏間用。
5、橫梁壓頂,影響情緒與健康
橫梁最忌壓在床頭、書桌及餐桌上方,如實在無法避免,也要設計天花板,將之擋住,否則就會影響居者的情緒與健康,事業運亦會受阻。
6、不規則屋不宜做卧室
不規則的房間不可用做夫婦的主卧房,否則會導致久婚不孕的後果。
7、床邊按鏡,難以安眠
除了床不可正對大鏡之外,床的兩側如果有大的穿衣鏡,將使人睡不安穩,導致失眠、驚夢等
8、卧室不可布置得琳琅滿目
卧室的色調以素雅溫暖為宜,切忌太過鮮艷,也不要布置得琳琅滿目,過度豪華,閃閃發光的飾物尤為不宜。
9、浴廁對床,當心惡疾
主卧室中,除了床不可正對浴廁之外,側對亦不吉,容易使人罹患嚴重惡疾。
10、常青盆栽利家運
由於生活品位的提高,為了增加室內的綠意,常青盆栽是很好的室內飾物,但務必選擇常綠、生命力強,不易凋謝、落葉的植物。
11、床頭巨畫大不宜
床頭置畫可以增加卧室之雅意,但以輕薄短小為宜,最忌厚重巨框之大畫,否則一旦掛鉤脫落,當頭砍下,非死即傷,不可不慎。
12、整潔的浴廁才能留財
浴廁是排污之所,除了方位要合規中局之外,最忌陰濕、不潔、有異味,如能保持清潔乾爽反而能留住財氣。
13、大門直通到底,麻煩不斷
居家忌象賓館飯店一樣一條長廊連著一排數個房間,否則易發生外遇及私奔現象,難得平安。
14、有腳之床,床下忌堆雜物
有腳之床,床下宜保持空曠通風,切不可於床下堆放雜物,新婚夫婦尤忌。
15、屋內房門,開門方向應一致
屋內房門,開門方向應一致,這一點從門把手就可以斷定。最忌一扇左開,一扇右開。
16、浴廁設在走廊盡頭,大凶
屋內如有走廊,浴廁只宜設在走廊邊上,不可設在盡頭,否則大凶。
17、床頭忌開大窗
床頭開窗乃風水大忌,務必謹記。
18、柱角沖射不利婚
不論男性或女性之個人房間內,皆要避免柱角沖射,否則必會影響情緒和健康,對戀愛及婚姻亦不利,務必及早補救。
19、暖光燈泡利於感情
卧房的燈光對夫婦感情相當重要,應盡量採用暖色光的燈泡,少用寒色光的燈泡或熒光燈。
20、隔角煞沖射,宜盆栽抵擋
要想居家平安健康,在可能的情況下,應選擇四周沒有屋角射來成隔角煞的房屋。如自家住宅犯隔。

文章來源: 網易家居 發表評論>>

左青龍,右白虎,不怕青龍高萬丈,只怕白虎回頭望。註:青龍:青山;白虎:清水,山不怕高,水不能往迴流。自然規律,高峻的青山自然環境優美,怡心健身;水能帶走高密度下沉的污濁之氣,若形成回水灣,易生瘴氣,對居住周圍的人易造成傷害,甚至帶來災難,這應當不是迷信!

風水講究很多的,不是你畫一張圖,就能看的出來的,
簡而言之,說幾點你記住
1、房屋朝向,大門啟立
2、光線通透,不留壓暗
3、布局大氣,接應地氣
4、空間廣闊,聚合人氣
這是大致的方針
具體的還需要具體看
不看不知道,地形地貌皆有奧妙

圖解住宅風水31條
1,死水池塘家運日漸衰落
緊靠屋子的池塘務必是經常流動的活水,並須常常清理,免得死水惡臭而致蚊蠅叢生,否則不但有礙健康,家運也會日漸衰落.

2,牆裂漏水,因意外而破財
住宅的天花板牆壁龜裂,或水管破裂滲水,必將因為意外而破財,如果污水管破裂時影響更大。需及時修補。

3,兒童房務要妥善規劃
兒童房除了光線充足,空氣流通,更要減少噪音干擾,切忌銳角太多之傢具或過多之柱角沖射。

4,路沖使子女讀書不利
一樓之住宅別墅,要慎防兒童房門外窗外之路沖,否則不但不利於讀書,也易肇生子女之意外。

5,鐮刀煞橫砍,居家難平安
天橋邊的屋宇非常不利於祈求居家平安者,尤其是天橋或高架道路回轉處圓弧的外緣,「鐮刀煞」攔腰砍來,更是大大不利。

6,隔角煞沖射,宜盆栽抵擋
要想家居平安健康,在不可能的情況下應選擇四周沒有屋角射來,形成「隔角煞」的屋宇,萬不得已或遠距離的隔角煞,也要以盆栽、植樹或甚至較厚的窗簾來加以抵擋。

7,潮濕多雨之地不利老人家
多雨少晴,濕度太高的地區,或潮濕多雨的山腳、山谷,久居有礙健康,對老年人尤為不利,最好能遷居。

8,高塔長桿當戶多有意外
屋宇的正門、大門、窗外或煞方都要避開高塔、電桿、長桿。平日家居也要隨時留意,萬一有人在上述地點修建高塔、電桿,或為某種原因埋設長桿時應即時交涉,否則不惜遷居,免得橫生意外。

9,污水溝四下包圍災病不斷
住宅四周忌污水溝渠四下環境,否則衛生欠佳,或宅病連連、官司不斷,祈求平安健康不亦難乎?

10,空氣光線影響居住品質
祈求平安健康的住宅,空氣光線都要充足,天花板太底有壓迫感,四處封閉無窗、空氣不流通,光線幽暗,室內潮濕之屋不論方位再好,也難以祈求平安健康。
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和平房住宅風水禁忌實用要列
2008-11-26 12:13:29| 分類: 默認分類 | 標簽: |字型大小大中小 訂閱
和平房住宅風水禁忌實用要列
『一』

左日,本人到好友『晨光易學研究所』的家博里去學習,看道一篇老師們給一技校看風水的解譯,解的很詳細,很透徹,我也突發奇想,我是不是把我這十幾年來所看到的實列和禁忌的要點說出來以食朋友呢?
本人不會電腦只會上線下線,打字也是剛學的,是我女兒教的,更不會制圖,如果會制圖朋友看起來會更容易些,可我不會,我只能把每一個案列說的更詳細些,也讓朋友看的更容易些。以前我寫了『購買樓房風水的禁忌』只不過是讓朋友們對風水的一些正確的認識和了解,今天說的是把重點放在用明眼能看見並且能容易看懂,易於判斷的必須避忌的要案上。總而言之,本人所說的案列,能可避者最好避免,至於如何才能發揮住宅風水的最好效果,則必須要風水師巧妙的安排才行,當然了,所說的這些案列無非是要朋友將眼光和思維能無限的開拓,雖不必迷信所謂的地里師所說的驚人之語,但也不要迷信自己的成見和任何人給你的觀點,任何事情都要經過自己的體驗和分析才能證實。好了不說了,下面我就想起一案說一案吧

《一》

平房住宅不可建在山脊上,或山谷的出入口,否則不但不能獲得地理上的福澤而且住人還易患各種疾病,對人不利,
《二》
平房住宅絕對不可建在丁字路的交叉處,也就是垂直線的垂直的,點的部位,也就是住宅前面不可有直沖而來的巷和路,否則禍害無窮,如風災,火災對這樣的住宅有特別的照顧,如果倒霉話可能會禍從天降,如一輛氣車的司機或眼花酒醉從對面的路直沖住房,不好的話房倒人忘,好的話導致殘疾,生意虧損和官非等。
《三》
平房住宅不要建在死胡同的最低的部位,這樣的建築會招來天災和人禍的,還會招來官非及破財和殘疾等。
《四》
平房住宅的四方有大馬路者大吉,但不包括面朝四方的住宅,其益處有兩個,
1,可保家庭的私秘性,也就是家中的私人生活可不受天地外來的干擾。因為住宅的兩方,大多數很少有大門或窗戶的開口設置,要注意馬路上的人車喧鬧,不易侵人才好。
2,可以有效利用注宅的內部空間,因為除了西面方向馬路一方向外,東南北不管是庭院還是室內房間都可大量有效的使用。
《五》
正對大門絕對不可有大樹,因為大樹在門前不但阻擾陽氣進入屋內,也會使屋內陰氣出不來,就從實際生活來說也對家人出入不便,如下雨打雷也會招雷電的危險,如秋天樹葉易落入室內也無法保持請潔。
《六》
門前絕對不可有枯樹,即便不是大樹也不管是直立的還是倒在地上的,在風水上是損及老人的,而切還有引導貧賤的力量,最好連根拔掉。
《七》
住宅的西北方有大樹屬於大吉,此位有大樹可保護此住戶的人,會帶來全家幸福的,若不知這一點把大樹砍掉,可能會有絕子絕孫的大禍,朋友們不可不注意
《八》
在村裡的住宅最好不要比周圍的建築高,要不然會錢財不保的,從現實來說,這樣的住宅也有好多危險的,如遭火災,風災,空襲等都首當其沖,也沒有遮檔陽光的條件,陽盛陰衰,陰陽不調等都會影響家人的健康。
《九》
子女的住宅絕對不可建在父母住宅的院子里,長子除外。如建在父母的院內這樣兩家會一起衰落的。
《十》
家裡有孕婦時絕對不可建屋修房,就是小小的修造也要避免,就算換磁磚也不行,這是大忌,它的最直接的影響就是孕婦的流產,
《十一》
住宅基地,前低而後高是大吉,反之前高而後低則是不吉。
《十二》
住宅基地西北方欠缺不足,雖不損貴氣,但有缺少兒子的可能,在健康上對父親有害,易患呼吸道系統的疾病。
《十三》
住宅基地東南方有缺,對生兒育女不利,但不損貴氣。
《十四》
住宅基地西南方不足,在健康上可能對母親的胃腸道不好,但是在社會中的地位,官職,薪奉上反而有利。
《十五》
住宅基地東北角欠缺雖無大害,但也可能影響消化系統,此位不易開大門,如開要請風水先生查看。
《十六》
住宅基地或房屋左窄右寬反之左寬右窄都不好,生出的兒子不是孤就是貧。
《十七》
住宅基地或房屋的形狀前寬後宅,呈現倒梯子的形狀,居住此屋的主人,錢財難保,人丁稀少。
《十八》
住宅基地或房屋成前窄後寬呈正梯子的形狀,居住此屋的主人不但福而且貴,還必定在社會上轟轟烈烈。
《十九》

住宅基地或房屋成三角形者,若前尖後寬叫做田筆,住了之後會人財兩損,尤其容易引起女人帶來的災禍。或女人本身不利。後尖前寬者叫做火星拖尾,這樣的住宅大凶。住了以後家人可能會有自殺和罹患絕症。
《二十》
住宅基地或房屋的形狀左長右短,住了以後會損及妻子和兒女的。
只是個人的見解,望個位老師指正

住宅風水知識
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當你要准備建房時,首先你要決定是舊房改造、擴建、還是移地新建,平地起家。要根據自己的經洗滌劑實力,舊房屋的具體情況而定。兩種類型各有各利及不利的方面。

1、改建,擴建舊房屋。(包括折舊房,在原址上建新房,或者保留舊房而在舊房附近擇址建新房。)

舊房改造的有利方面表現為:

①村莊一般說來都是經過長期歷史發展形成的,具備一些好的建設條件,如周圍環境較好,氣候優越,避風、近水,向陽,地勢高爽,排水順當,交通方便;

②原有房屋近期內有的仍可繼續使用,可節省開支;

③可以根據你的經濟實力,改造和新建結合起來,或逐年改造,不必一次投入過多的錢財;

④不另占或少佔耕地,可以充分利用舊房附近過未利用的土地;

⑤從整個村落的布局來看,顯得靈活,可避免前幾年新址統一建設的單調,平淡的"兵營"模式。

但舊房改造也存在一些不利的方面:

①由於受到地形條件等限制、擴建的房屋基址不好安排;

②村民對原有村落有種依戀,如果新建房屋在建築風格,高度等方面和鄰居住房協調不好,容易造成鄰居不和;

③如果村莊過大,水源等可能產生緊張,同時村莊排水等趨於復雜,再加上容易造成遠離生產地區,造成生活生產的不方便;

④有的老村莊本來環境條件就很差,如地面潮濕,通風不良等。

鑒於我國土地緊張,舊房或舊村改造應該成為近期內建房的主要方式。進行舊房或舊村改造時要注意以下幾個問題:

1)要處理好與鄰居的關系。鄰居在長期的共同生活中逐漸建立了感情,大家低頭不見抬頭見,感情融洽的鄰居,在爭吵和社會政治生活中都是重要的精神支柱。房屋的改造或擴建新建,都將在房屋高度、寬度等方面產生變化而對其他鄰居產生影響,因此要與鄰居共同商量決定。首先,全村是一個整體,新建房屋在布局上要與整個村莊的布局相協調,比如盡量不佔用村民進出的必經之道,不要過多地擋住鄰居房屋的視線,不要佔用大害習慣了的水井等等;其次由於改建並不是推倒後又建出原樣子出來,人們生活水平提高,對房屋的空間、高度等都有了新的要求,因此鄰居也要從大局著眼,更不可能用"沖了祖宗"或"把自己房屋的』氣』壓住了"或"破了風水"等迷信的東西來小題大作。

2)要改變舊村的落後面貌。舊村的房子一般低矮,窗戶小,光線條件較差。新建房屋窗戶可開多一些、大一些;對通風不浪的房屋,可考慮房屋與房屋之間隔出一定的空隙;潮濕的房屋可考慮墊高房基或深挖房基周圍的排水溝。

3)要利於防火。房屋一般是木結構,甚至木草結構,加上作物槁桿是大部分地區煮飯取暖的主要能源,許多堆放在房屋四周或房屋裡面,很容易著火。一方面,村民們最好是把柴禾堆放在距房屋有一定距離的地方;另一方面,改造後的房屋之間一般應隔一米左或的距離,且要接近水源,以防火災。

4)要利於改善環境衛生條件。舊房的畜舍雞窩和廁所一般與居住房分隔不好,新房要進行有效的分隔。舊村的廢塘、廢溝和窪地也是蒼蠅墳蟲滋生地,要填平,符合衛生標准,減少發病率。

5)要充分挖掘舊村土地潛力,合理安排,節約土地。舊村周圍一般空地較多,利用這些空地建房可以大量地節約土地。因為新房可以利用舊村的道路、水井、曬壩等,不必另外去佔地。

6)村民們要齊心團結,共同把舊村改造好。對絕大多數村民來講,一輩子的絕大部分時間是在村中度過的,因此村莊的面貌,衛生條件等關繫到每個村民的生活和生產。許多涉及全村人的事情需要全村人共同努力。比如在村莊里開辟統一的道路網,做到平時地面無積水,雨天道路不泥濘;開挖排水溝,保持村內排水暢通,地面乾燥,共同保護水源,在仍然吃稻田水或池塘水的村莊,應開挖水井。慣用大口井作飲用水源,應改為小口井,砌築井口加設井蓋,修好井台,井欄,以利飲水衛生。

2、選址新建

擇新址面建,其有利的方面是:

可以選擇地形條件較好,通風好,排水暢,同時建築風格、高度等與其它房屋沒有沖突。但存在不利方面:

①佔用土地大,房屋佔地不僅包括牆基的佔地,四周綠化等等,而老村改造可以利用原有的空地及綠化。同時舊房的基地多數不能及時還田,這就形成了新址舊址兩處佔地影響農耕面積。

②不能充分利用原有房基礎,從基石到磚瓦等要花費更多的錢。

村址的選址在不同的時代不同的地區,使用不同的建築材料,則村址選址的要求不一樣,風水模式中對"穴場"的嚴格要求,是因為古代建築物抗災能力低。在環境條件已經起了變化的今天,除吸取風水裡科學而實用的成分外,還有一些新的要求。我國現在村址選擇的主要要求有:

①節約耕地:土地是農民的命根子,土之不存,人之丐附?由於人口增長,人均耕地面積逐年減少,影響糧食的生產,也使產生大量的剩餘勞動力,有勁無處使。在中佔用好的土地建房已經成了農用耕地減少的主要原因。這就要求住宅用地的選擇少佔或不佔耕地、林地、人工牧場,而盡量選擇荒地薄地、山坡等等。尤其是建築材料較好的,如使用了鋼筋水泥等抵抗風災等能力較強,更可以少受地形條件的限制。

②用地地勢高爽、向陽,地下水位低,地面要有一定的坡度。這樣有利於排水、防潮、保持地面乾燥,增強房屋的防腐能力,同時還可保持環境清潔,減少蒼蠅蚊蟲的滋生地。如果地勢條件不理想,可以進行人工改善。許多老村倚山傍水而築,山上的雨水順坡而下(即風水中的"淋頭水"),一部分由溝渠匯走,一部分滲入地下,侵入房屋牆基,室內十分潮濕,長期居住會得風濕性疾病,嚴重的會發展到風濕性心臟病,扁桃體炎,咽喉炎的發病率也會增高,這種情況可以在房屋周圍挖深溝排水,改善環境。

③地基要穩。首先要避開洪水、滑坡、泥石流、河道沖蝕等自然災害襲擊和威脅的地段。

山區滑坡、泥石流和滾石發生迅猛,對村落危害嚴重。滑坡、泥石流大多是發生在岩層構造破碎帶、強烈風化帶,有軟弱夾層的頁岩、片岩、千枚岩等分布的地帶,以及鬆散覆蓋層較厚的山坡地帶。這些地帶構造錯綜復雜,斷裂褶皺發育,岩層破碎,風化嚴重,岩層內部的平衡受到破壞,極易產生滑坡、泥石流、滾石。地形起伏大,斜坡陡壁,峽谷深溝也是滑坡、泥石流、滾石形成和發展的有利條件。

在地震發生的地區,一方面房屋建築要牢固,另一方面開闊平坦地形,平緩坡地上的建築物震害輕,條狀突出的山咀,高聳的山包、非岩質陡坡上的建築物震害重,而位於滑坡、山崩、地陷地段的建築物則常毀壞。

其次對於房基的土層要考察,要注意土層的壓縮性和分布是否均勻。壓縮性過大,會造成房屋沉降過多;分布不均勻,會造成房屋的沉降差過大,引起房屋傾斜或房屋開裂。山區地基要注意有無岩洞或土洞,對黃土高原地區的濕陷性黃土地帶, 要注意它在水的作用下地基強度

沒有壞處,只是對你的心理有影響而已,調整好就沒事了。風水是人類在生存中長期與自然抗爭得出來的結論,並沒有你想像的那麼迷信。只要你的房子採光好,通風好,戶型正氣,環境好,住的舒服就可以了。演變過程中慢慢的把周圍大環境對人的影響也加入到風水中,這個也不是沒有依據的,如果你正對山頂,每日感覺心理不舒服,久而久之也是對人的心理有一定影響的,心理不舒服就不能說是健康。首先你試著去調整自己的心態,如果心態調整好了也就沒事了。一定要「化解」的話,可以在門口豎立一個石制的葫蘆,保平安並寓意「福祿雙全」,化解的不是山頂而是你的心理。如果你對自家了解的你也可以看看你的房屋所在的位置是不是群山連綿之後的平原(沖積扇平原),或是群山環抱的盆地等等,如果是的話,本身風水就不錯的,不用太多的心理猜想。風水不是迷信。祝你健康,順利!

Ⅳ 房地產基礎知識大全

房地產業是指;是以土地和建築物為經營對象,從事房地產開發、建設、經營、管理以及維修、裝飾和服務的集多種經濟活動為一體的綜合性產業,是具有先導性、基礎性、帶動性和風險性的產業。下面我為大家整理了相關房地產基礎知識,希望大家喜歡。

房地產基礎知識

1、 房地產市場

一級市場,是指國家以土地所有者和管理者的身份,將土地使用權出讓給房地產經營者與使用者的交易市場;

二級市場,是指土地使用權出讓結束,由房地產經營者投資開發後,從事房屋出售、出租、土地轉讓、抵押等房地產交易的市場;

三級市場,是指在二級市場的基礎上再轉讓或出租的房地產交易市場。

2、 國土局

代表國家行使土地所有者職權,以及對房地產市場、房地產行業管理的一個政府部門。

3、 商品房

是指開發商以市場地價取得土地使用權,進行開發建設並經過國土局批准在市場上流通的房地產。它是可領獨立房產證並可轉讓、出租、繼承、抵押、贈與、交換的房地產。

4、 開發商

專門從事房地產開發和經營的企業。

5、 代理商

經政府批准成立,從事房地產的咨詢、經紀、評估等業務的中介服務機構,接受委託代辦房地產的出售、購買、出租、承租及物業咨詢評估報告、銷售策劃等業務提供有償服務的企業。

6、 土地類型

按其使用性質劃分為居住、商業、工業、倉儲、綜合用地、公共設施用地及自由集資、微利房用地。

7、 土地使用年限

是指政府以拍賣、招標、協議的方式,將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者,土地使用權期滿後,如該綜土地用途符合當時城市規劃要求,土地使用權可申請續用(經批准並補清地價後繼續使用),如果不符合則該綜土地使用權由政府無償收回。現政府對土地使用年限規定如下:居住用地70年,工業、教育、科技、文化、衛生、體育、綜合用地為50年,商業、旅遊、娛樂用地為40年。

8、 土地使用費

土地使用者因使用土地而按規定每年支付給予政府的費用。

9、 房地產產權

是指產權人對房屋的所有權和對該房屋所佔用土地使用權。房屋作為不動產和土地是不可分割的一個整體,房屋在發生轉讓等產權變更時,必然是房地一體進行的,不可能將房屋與土地分割開來處分。在具體的房地產項目銷售中,開發商擁有房屋、車庫等的產權並獨立出售,但像屬於小區綠地部分的公建,對購房而言,就不具備產權的概念。

10、 如何辦理產權

每套商品房產權證的辦理必須在開發商取得該套房屋所在整棟樓的大房屋產權證後才能進行分割。買賣雙方必須持房屋買賣合同、購房發票、身份證明、企業相關資料文件等先到房屋交易部門辦理契稅手續後,辦理過戶手續。也可以委託中介機構或由開發商代辦。

11、 房地產產權登記

指凡是在規定范圍內的房地產權,不論歸誰所有,都必須按照登記辦法的規定,向房地產所在地的房地產管理機關申請登記。經審查確認產權後,由房地產管理機關發給《房地產產權證》。產權登記是房地產權管理的主要行政手段,只有通過產權登記,才能對各類房地產權實施有效管理,並確定房地產權利。房地產登記時要對權利人、權利性質、權屬來源、取得時間、變化情況和房地產面積、結構、用途、價值、等級、坐落、坐標、形狀等進行記載,登記機關設置房地產登記冊,按編號對房地產登記事項作全面記載。

12、 產權證書

是指「房屋所有權證」和「土地所有權證」的二合為一,是房地產權的法律憑證。房屋產權證書包括:產權類別、產權比例。房產坐落地址、產權來源、房屋結構、間數、建築面積、使用面積、共有數紀要、他想權利紀要和附記,並配有房地產測量部門的分戶房屋平面圖。

13、 商品房預售許可證

按規定房屋未建好之前出售均要辦理此證,發展商將有關資料送到國土局申請,批准後方可預售樓花(現樓不需要此證)。

14、 房地產買賣合同

是由國土局統一編制,用以明確買賣雙方權利和義務的協議。所有的商品房銷售都須簽訂此合同,內銷的房地產合同可免做公證,外銷的房地產合同必須做公證。

15、 房屋所有權

房屋的所有權為房屋的佔有權、管理權、享用權、排他權、處置權(包括出售、出租、抵押、贈與、繼承)的總和。擁有了房屋的所有權就等於擁有了對該房屋在法律允許范圍內 的一切權利。

16、 房屋使用權

是指對房屋擁有的享用權。房屋租賃活動成交的是房屋的使用權。

17、 銀行按揭

是指購房者購買商品房時與銀行達成抵押貸款的一種經濟行為,業主會付一部分房款,餘款由銀行代購房者支付,購房者的房屋所有權將抵押在銀行,購房者將分期償還銀行的貸款及利息,償還完畢後,房屋所有權歸己。

18、 七通一平

是指上、下水通,排污通,路通,電訊通,煤氣通,電通,熱力通,場地平整。

19、 公共維修基金

公共維修基金是指樓房的公共部位和公共設施、設備的維修養護基金。

20、 房屋買賣所需費用

(1)按揭手續費:

A、財產保險費:總房價款×1‰×貸款年限(其中1—5年為1‰,6—10年為0.8‰,11|—20年為0.6‰)。

B、抵押登記費+工本費:房屋90元/套,商業110元/間。

C、公證費:以借款人所申請貸款額為基數收取,1—3萬元(不含3萬元)收取100元;3—5萬元(不含5萬元)收取150元;5—10萬元(不含10萬元)收取200元;10—20萬元(不含20萬元)收取300元。

(2) 辦證手續費

A、契稅:房屋按總房款的3%收取,商鋪按總金額的5.5%。

B、交易費:在房產大證時間一年以內的由開發商支付:房屋3元/㎡、商鋪房價的0.3%;在房產大證時間一年以外的開發商與客戶各承擔一半:房屋6元/㎡、商鋪10元/㎡。

(3) 物業維修基金:

總房款的2.5%。

(4) 配套費

包括電話、天然氣、有線電視、寬頻等設施的接入或初裝費用,具體收費辦法在物業交付時確定,為開發商代收代繳費用。

21、 房屋的結構形式

主要是以其承重結構所用的材料來劃分,一般可以分為磚混結構、磚木結構、鋼筋混凝土結構。

磚混結構:是指建築物中豎向承重結構的牆、柱等採用磚或砌塊砌築,柱、梁、樓板、屋面板、桁架等採用鋼筋混凝土結構。通俗地講,磚混結構是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚牆承重的結構。由於抗震的要求,磚混房屋一般在6層以下。

磚木結構:是指建築物中承重結構的牆、柱採用磚砌築或砌塊砌築,樓板結構、屋架用木結構而共同構成的房屋。

鋼筋混凝土結構:是指房屋的主要承重結構如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土製作,牆用磚或其它材料填充。這種結構抗震性能好,整體性強,抗腐蝕耐火能力強,經久耐用,並且房間開間、進深相對較大,空間分割較自由。目前,多、高層房屋富哦採用這種結構。其缺點是工藝比較復雜,建築造價較高。

22、 房屋的建築面積

是指按房屋建築外牆外圍線測定的各層平面面積之和(即房屋的建築面積是指建築物外牆外圍所圍成空間的水平面積),它是表示一個建築物建築規模大小的經濟指標。建築面積包含了房屋居住的可用面積、牆體柱體佔地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。

23、 商品房銷售面積

商品房銷售面積是指購房者所購買的套內或單元內的建築面積(套內建築面積)與應分攤公用建築面積之和。即:商品房銷售面積=套內建築面積+分攤的公用建築面積。

24、 建築面積的計算規定

是建築物外圍面積的展開,是指建築物各層次外圍面積的總和。由於房屋使用要求、結構形式的不同和裝飾方面諸多因素,造成房屋不太規則。國家根據房屋使用程度的不同,對房屋建築面積的測算制定可相應的規則。針對房屋建築物的主要規定有:

(1)作為永久性結構的房屋按外圍水平投影面積計算。單層房屋按一層計算建築面積,多層房屋按各層建築面積的總和計算。

(2)建築物內所有永久性建築層高在2.2米以上的,包括房屋內的夾層、插層,技術層(即管道層,儲藏室等)和2.2米以上的樓梯間、電梯間、均按一層計算建築面積。層面上的樓梯間,水箱間,電梯機房及斜面結構屋頂高度在2.2米以上的建築和地下室,半地下室及相應進出口,層高在2.2米以上的按其外圍水平投影面積計算。

(3)穿過房屋的通道,房屋內的門廳,大廳均按一層計算建築面積;大廳內迴廊部分,層高在2.2米以上的按其水平投影面積計算。

(4)樓梯間、電梯井、垃圾道、管道進等均按房屋自然層計算面積。

(5)與房屋相連的有柱走廊,房屋間屬永久性封閉的架空通廊,兩房屋間有上蓋和柱的走廊,均按其圍護結構和柱的外圍水平投影面積計算。與房屋相連的有上蓋無柱的走廊,連廊按其圍護結構外圍水平投影面積一半計算;有頂蓋未封閉永久性的架空通廊,按外圍水平投影面積的一半計算;房屋之間無上蓋的架空通廊(天橋)不計算建築面積。

(6)有柱或有圍護結構的門廊,門斗,按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。

(7)全封閉的陽台挑廊按其外圍水平投影面積計算。未封閉的陽台,挑廊按其圍護結構的外圍水平投影面積的一半計算。

(8)有伸縮的房屋,若在室內,伸縮縫計算面積。與室內不相通的房屋間的伸縮縫不計算建築面積。

(9)屬永久性結構有上蓋的樓梯按各層水平投影面積計算,無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。

(10)突出房屋牆面的構件,配件,裝飾柱,裝飾性的玻璃幕牆,垛,勒腳,台階,無柱雨蓬等,騎樓過街樓的底層作用道路街巷通行的部分,及屋面上的花園,游泳池等均不計算建築面積。

以上規定基本上涵蓋可房屋所有建築面積,它是各面積計算的基礎。

25、 套內建築面積的計算

房屋為了滿足各種需要和結構上的需要,各套面積不一定相等,就必須將各套房的面積分別進行測算。套內建築面積由三部分組成:

(1)套內使用面積:

A、卧室、起居室、餐廳、過道、廚房、衛生間、假層、廁所、儲藏室、壁櫃等分戶門內面積的總和;

B、躍層住宅中的戶內樓梯,按自然層數的面積總和計入使用面積;

C、不包含在結構內的煙囪、通風道、管道井,均計入使用面積。

(2)套內牆體面積:

新建住宅各套之間的分割牆、套與公用建築空間之間的分割牆,以及外牆(包括山牆),均為共用牆。共用牆體按水平投影面積的一半計入套內牆體面積;非共用牆牆體水平投影面積全部計入套內牆體面積;內牆面裝修厚度均計入套內牆體面積。

(3)陽台建築面積:

A、原設計的封閉式陽台,按其外圍水平投影面積計算建築面積;

B、挑台(底陽台)按其底板水平投影面積的一半計算建築面積;

C、凹陽台按其交戰面積(含女兒牆牆體面積)的一半計入建築面積;

D、半挑半凹陽台,挑出部分按其底板水平投影面積的一半計算建築面積,凹進部分按其交戰面積的一半計算建築面積。

綜上所述,套內建築面積=套內使用面積+套內牆體面積+陽台建築面積。

Ⅳ 房產法律知識大全

1. 房子是在夫妻關系存續期間買的,這套房原則上你母親是有份的.你父親的口頭遺囑只能處分屬於自己的份額,你母親的份額他無權處分.若沒其他權利人,僅從出資來算,你母親的份額是:[(5500-2000)÷2}÷5500×100%=31.82%
2.由於你們四個兄弟姊妹自願簽署了協議且你也作了補償,協議應當是合法有效的.所以除了你母親之外其他人無權主張對房的權利.因你對房產的份額大於你母親,所以她未經你的同意是無權賣房的.但是她主張出售自己的份額,你有優先購買權.

Ⅵ 70年後我的房子歸誰 房屋產權知識大全

70年後我的房子歸誰 房屋產權知識大全

房屋產權年限是否等同於土地使用權年限?70年後,我的房子究竟屬於誰? 每位購房者都要事先做好產權相關功課,才能做到有備無患。

產權年限有哪些差別?

首先,商用性質的房子,土地使用年限為40年(部分50年),住宅性質的房子,土地使用年限為70年。其次,在費用方面,商用房子交納的稅費和土地出讓金都比住宅要高,購買時需支付至少五成的首付且不支持使用公積金貸款。

產權投資是否可行?

房屋的價值隨著房屋的折舊是在降低的,而由於土地是不可再生資源,所以通常我們所說的房地產增值其實指的是土地增值。眾所周知,產權對於土地只有一定期限使用權,所以個人對房產增值的收益期是有時間限制的,也就是說產權人只有在適當時機將價格上漲的房屋出售,才能兌現增值。這種投資的風險是比較大的,也是不容易把握的。

70年後我的房子屬於誰?

事實上,根據現行法律法規,房屋所佔有的土地的使用權,是國家出售給房地產開發商的。開發商建好房子後,再將房屋及土地使用權專賣給客戶。國家規定土地產權絕對不出讓,而土地的使用權也是有一定出讓年限的,最高只有70年。到期後如客戶或開發商依然想擁有房產,則須再補交以後若干年限的土地使用費,當然那時土地已經增值了。從這一點看,產權和使用權都不是永久的。

「土地使用權」=「房屋產權」?

綜上所述,「土地使用權」與「房屋產權」是兩個不同的概念,居住用地的最高年限是70年,購房人取得的商品房產權必須也只能建立在70年土地使用權的基礎上,且房產產權的「實際壽命」也就隨著開發商開發住宅時間的長短而縮短。房屋所有權(即房產權)是永久的,沒有期限限制,只要房產沒有完全毀損滅失就能一直享有,也就是說房子的所有權是永久的,只要房子不塌,這房子就一直是產權人的。

(以上回答發布於2016-04-19,當前相關購房政策請以實際為准)

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Ⅶ 我剛接觸房地產這份工作,請問誰能給我提供一份房地產基礎知識,還有一些關於房地產的名詞解釋。越詳細越

房地產行業專業術語知識大掃盲
【進深】在建築學上是指一間獨立的房屋或一幢居住建築從前牆皮到後牆壁之間的實際長度。進深大的住宅可以有效地節約用地,但為了保證建成的住宅可以有良好的自然採光和通風條件,住宅的進深在設計上有一定的要求,不宜過大。目前我國大量城鎮住宅房間的進深一般要限定在5米左右,不能任意擴大。
【層高】層高是指住宅高度以「層「為單位計量,每一層的高度國家在設計上有要求,這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。
【凈高】凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。
【標准層】標准層是指平面布置相同的住宅樓層。
【陽台】是指供居住者進行室外活動、晾曬衣物等的空間。
【平台】平台是指供居住者進行室外活動的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分。
【走廊】走廊是指住宅套外使用的水平交通空間。
【地下室】地下室是指房間地面低於室外地平面的高度超過該房間凈高的1/2者。
【半地下室】半地下室是指房間地面低於室外地平面的高度超過該房間凈高的1/3,且不超過1/2者
【玄關】玄關就是登堂入室第一步所在的位置,它是一個緩沖過渡的地段。居室是家庭的「領地「,講究一定的私密性,大門一開,有玄關阻隔,外人對室內就不能一覽無余。玄關一般與廳相連,由於功能不同,需調度裝飾手段加以分割就是自己人回家,也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時,玄關也是接受郵件、簡單會客的場所。
【隔斷】隔斷是指專門作為分隔室內空間的不到頂的半截立面。
【過道】過道是指住宅套內使用的水平交通空間。【實有房屋】是指已建成並達到入住或使用條件的、含自有(私有)房屋在內的各類房屋。
【實有住宅】是指已建成並達到入住及使用條件的、含自有(私有)住宅在內的住宅。
【住宅套數】是指按照設計要求已建成並達到入住、使用條件的成套住宅的套數。
【共有建築面積分攤系數】整幢建築物的共有建築面積與整幢建築物的各套套內建築面積之和的比值,即為共有建築面積分攤系數。
【實用面積】它是「建築面積「扣除公共分攤面積後的余額。
【居住面積】住宅的居住面積是指住宅建築各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。所謂凈面積就是要除去牆、柱等建築構件所佔有的水平面積(即結構面積)。一般作為衡量居住水平的面積指標。
【計租面積】作為計算房租的面積。在住房制度改革中,作出統一規定,住宅用房按使用面積計算,包括居室,客廳,衛生間,廚房,過道,樓梯,陽台(閉合式按一半計算),壁櫥等。非住宅用房按建築面積計算。
【銷售面積】銷售面積是指商品房按「套「或「單元「出售,其銷售面積為購房者所購買的套內或單元內建築面積(以下簡稱套內建築面積)與應分攤的共有建築面積之和。
【公用建築面積分攤系數】將建築物整棟的公用建築面積除以整棟樓各套套內建築面積之和,得到建築物的公用建築面積分攤系數。即公用建築面積分攤系數=公用建築面積/套內建築面積之和。
【得房率】得房率是指套內建築面積與套(單元)建築隊面積之比。套內建築面積=套內使用面積+套內牆體面積+陽台建築面積。
套(單元)建築面積=套內建築隊面積 +分攤得公用建築隊面積。
【實用率】實用率是套內建築面積和住宅面積之比,大於使用率。即實用率=套內建築面積/套內建築面積+分攤的共有共用建築面積
【容積率】容積率是建築總面積與建築用地面積的比。例如,在1萬平方米的土地上,有4000平方米的建築總面積,其容積率為0.4。
【建築密度】建築密度是指在居住區用地內各類建築的基底總面積與居住區用地的比率(%),它可以反映出一定用地范圍內的空地率和建築密集程度。
【綠化率】綠化率是指項目規劃建設用地范圍內的綠化面積與規劃建設用地面積之比。對購房者而言,綠化率高為好。
【綠地率】綠地率描述的是居住區用地范圍內各類綠地的總和與居住區用地的比率(% )。綠地率所指的「居住區用地范圍內各類綠地「主要包括公共綠地、宅旁綠地等。其中,公共綠地,又包括居住區公園、小游園、組團綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地。
【開間】住宅設計中,住宅的寬度是指一間房屋內一面牆皮到另一面牆皮之間的實際距離。因為是就一自然間的寬度而言,故又稱開間。住宅開間一般不超過3.0米--3.9米,磚混結構住宅開間一般不超過3.3米。規定較小的開間尺度,可縮短樓板的空間跨度,增強住宅結構整體性、穩定性和抗震性。
開間5米以上,進深7米以上的大開間住宅可為住戶提供一個40--50平方米甚至更大的居住空間,與同樣建築面積的小開間住宅相比,承重牆減少一半,使用面積增加2%,便於靈活隔斷、裝修改造。
【經濟適用住房】是指根據國家經濟適用住房建設計劃安排建設的住宅。由國家統一下達計劃,用地一般實行行政劃撥的方式,免收土地出讓金,對各種經批準的收費實行減半徵收,出售價格實行政府指導價,按保本微利的原則確定。
【廉租住房】是指政府和單位在住房領域實施社會保障職能,向具有城鎮常住居民戶口的最低收入家庭提供的租金相對低廉的普通住房。
【存量房】 是指已被購買或自建並取得所有權證書的房屋。
【再上市房】是指職工按照房改政策購買的公有住房或經濟適用房首次上市出售的房屋。
【住宅】是指專供居住的房屋,包括別墅、公寓、職工家屬宿舍和集體宿舍(包括職工單身宿舍和學生宿舍)等。但不包括住宅樓中作為人防用、不住人的地下室等,也不包括托兒所、病房、療養院、旅館等具有專門用途的房屋。
【成套住宅】是指由若干卧室、起居室、廚房、衛生間、室內走道或客廳等組成的供一戶使用的房屋。
住宅按套統計。兩戶合用一套的住宅,按一套統計;一戶用兩套或兩套以上的應按實際套數統計。
【非成套住宅】 是指供人們生活居住的但不成套的房屋。
【國有房產】是指歸國家所有的房產。包括由政府接管、國家經租、收購、新建以及由國有單位用自籌資金建設或購買的房產。國有房產分為直管產、自管產、軍產三種。
【集體所有房產】是指城市集體所有制單位所有的房產。即集體所有制單位投資建造、購買的房產。
【私有(自有)房產】是指私人所有的房產,包括中國公民、港澳台同胞、海外僑胞、在華外國僑民、外國人所投資建造、購買的房產,以及中國公民投資的私營企業(私營獨資企業、私營合夥企業和私營有限責任公司)所投資建造、購買的房屋。其中部分產權:指按照房改政策,職工個人以標准價購買的住房,擁有部分產權。
【涉外房產】是指中外合資經營企業、中外合作經營企業和外資企業、外國政府、社會團體、國際性機構所投資建造或購買的房產。
【其他房產】是指凡不屬於以上各類別的房屋,都歸在這一類,包括因所有權人不明,由政府房地產管理部門、全民所有制單位、軍隊代為管理的房屋以及宗教、寺廟等房屋。
【尾房】尾房又稱掃尾房。它是房地產業進入散戶零售時代的產物,是空置房中的一種。一般情況下,當商品住宅的銷售量達到80%以後,一般就進入房地產項目的清盤銷售階段,此時所銷售的房產,一般稱為尾房。開發商經過正常的銷售後剩下了少量沒有競爭力的房子,這些房子或朝向不好、採光不足,或是樓層不佳、位處兩級,其中一層大多不帶小花園且遮擋較嚴重。
【爛尾房】爛尾房是指那些由於開發商資金不足、盲目上馬,或者錯誤判斷供求形勢,開發總量供大於求,導致大面積空置,無法回收前期投資,更無力進行後續建設,甚至全盤停滯的積壓樓宇。「爛尾「的情況一般不會發生在房產推出銷售的時候的,而是隨著項目的不斷推進,一步步顯現。
【城市居住區】城市居住區一般稱居住區,泛指不同居住人口規模的居住生活聚居地和特指被城市幹道或自然分界線所圍合,並與居住人口規模30000~50000人相對應,配建有一整套較完善的、能滿足該區居民物質與文化生活所需的公共服務設施的居住生活聚居地。
【居住小區】居住小區一般稱小區,是被居住區級道路或自然分界線所圍合,並與居住人口規模 7000~15000人相對應,配建有一套能滿足該區居民基本的物質與文化生活所需的公共服務設施的居住生活聚居地
【居住組團】居住組團一般稱組團,指一般被小區道路分隔,並與居住人口規模1000~3000人相對應,配建有居民所需的基層公共服務設施的居住生活聚居地。
【配建設施】配建設施是指與住宅規模或與人口規模相對應配套建設的公共服務設施、道路和公共綠地的總稱。
【公共活動中心】公共活動中心是配套公建相對集中的居住區中心、小區中心和組團中心等。
【房屋產權】房屋產權是指房產的所有者按照國家法律規定所享有的權利,也就是房屋各項權益的總和,即房屋所有者對該房屋財產的佔有、使用、收益和處分的權利。
【建築小品】建築小品是指既有功能要求,又具有點綴、裝飾和美化作用的、從屬於某一建築空間環境的小體量建築、遊憩觀賞設施和指示性標志物等的統稱。
【均價】均價是指將各單位的銷售價格相加之後的和數除以單位建築面積的和數,即得出每平方米的均價。均價一般不是銷售價,但也有例外,前段時期某高層物業推出的「不計樓層、朝向,以2800元/平方米統一價銷售「,即以均價作銷售價,也不失為引人矚目的營銷策略。
【基價】基價也叫基礎價,是指經過核算而確定的每平方米商品房基本價格。商品房的銷售價一般以基價為基數增減樓層,朝向差價後而得出。
【起價】起價也叫起步價,是指某物業各樓層銷售價格中的最低價格,即是起價。多層住宅,不帶花園的,一般以一樓或頂樓的銷售價為起價;帶花園的住宅,一般以二樓或五樓做為銷售的起價。高層物業,以最低層的銷售價為起步價。房產廣告中:×××元/平方米起售「,以較低的起價來引起消費者的注意。
【預售價】預售價也是商品房預(銷)售合同中的專用術語;預售價不是正式價格,在商品房交付使用時,應按有批准許可權部門核定的價格為准。
【一次性買斷價】一次性買斷價是指買方與賣方商定的一次性定價。一次性買斷價屬房產銷售合同中的專用價格術語,確定之後,買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務,不得隨意變更。
【定金】定金是指當事人約定由一方向對方給付的,作為債權擔保的一定數額的貨幣,它屬於一種法律上的擔保方式,目的在於促使債務人履行債務,保障債權人的債權得以實現。根據我國發法通則和《擔保法》八十九條規定,定金應當以書面形式約定,當事人在定金合同中應約定交付定金的期限。定金合同從實際交付定金之日起生效,定金的數額由當事人約定,但不得超出合同標的額的20%。如果購房者交了定金之後改變主意決定不買,開發商有權以購房者違約為由不退定金;如果開發商將房屋賣給他人,應當向購房者雙倍返還定金。「
【違約金】違約金是指違約方按照法律規定和合同的約定,應該付給對方的一定數量的貨幣。違約金是對違約方的一種經濟制裁,具有懲罰性和補償性,但主要體現懲罰性。只要當事人有違約行為且在主觀上有過錯,無論是否給對方造成損失,都要支付違約金。
【建築面積】住宅的建築面積是指建築物外牆外圍所圍成空間的水平面積,如果計算多、高層住宅的建築面積,則是各層建築面積之和。建築面積包含了房屋居住的可用面積、牆體柱體佔地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。
【使用面積】住宅的使用面積,指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面積之和。計算住宅使用面積,可以比較直觀地反應住宅的使用狀況,但在住宅買賣中一般不採用使用面積來計算價格。計算使用面積時有一些特殊規定:躍層式住宅中的戶內樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積;不包含在結構面積內的煙囪、通風道、管道井均計入使用面積;內牆面裝修厚度計入使用面積。計算住宅租金,都是按使用面積計算。
【公用面積】住宅的公用面積是指住宅樓內為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所佔面積的總和。開發商在出售商品房時計算的建築面積存在公共面積的分攤問題。
【公攤面積】商品房分攤的公用建築面積主要由兩部分組成:
1.電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建築服務的公共用房和管理用房的建築面積;
2.各單元與樓宇公共建築空間之間的分隔以及外牆(包括山牆)牆體水平投影面積的50%。
【成套住宅】是指由若干卧室、起居室、廚房、衛生間、室內走道或客廳等組成的供一戶使用的住宅。
【房屋施工面積】是指報告期內施工的房屋建築面積,包括本期新開工面積和上年開發跨入本期繼續施工的房屋面積,以及上期已停建在本期復工的房屋面積。本期竣工和本期施工後又停建緩建的房屋面積仍包括在施工面積中,多層建築應填各層建築面積之和。
【房屋新開工面積】是指在報告期內新開工建設的房屋建築面積,不包括上期跨入報告期繼續施工的房屋面積和上期停緩建而在本期恢復施工房屋面積。房屋的開工應以房屋正式開始破土創槽(地基處理或打永久樁)的日期為准。
【房屋竣工面積】是指房屋按照設計要求已全部完工,達到入住和使用條件,經驗收鑒定合格(或達到竣工驗收標准),可正式移交使用的房屋建築面積總和。
【竣工房屋價值】是指在報告期內竣工房屋本身的建造價值。竣工房屋價值按房屋設計和預算規定的內容計算。包括竣工房屋本身的基礎、結構、屋面、裝修以及水、電、暖、衛等附屬工程的建造價值,也包括作為房屋建築組成部分而列入房屋建築工程預算內的設備(如電梯、通風設備等)的購置和安裝費用;不包括廠房內的工藝設備、工藝管線的購置和安裝,工藝設備基礎的建造,辦公及生活用品等傢具的購置等費用,購置土地的費用,遷移補償費和場地平整的費用,以及城市建設配套的投資。竣工房屋價值一般按結算價格計算。
【居住人口】是指與住宅統計范圍一致的居住人口。以公安局的統計數據為准。
【居住戶數】是指與居住人口數相應的戶數。「戶「以公安派出所核發的戶口簿為准,一個戶簿即一戶。
【人均住宅建築面積】(新增指標)是指按居住人口計算的平均每人擁有的住宅建築面積。計算公式:人均住宅建築面積(平方米/人)=住宅建築面積/居住人口
【人均住宅使用面積】是指按居住人口計算的平均每人擁有的住宅使用面積。計算公式:人均住宅使用面積(平方米/人)=住宅使用面積/居住人口
【戶均住宅套數】(新增指標)是指按居住戶數計算的平均每戶擁有的住宅套數。計算公式:戶均住宅套數(套/戶)=住宅套數/居住戶數
【住宅成套率】(新增指標)是指成套住宅建築面積與實有住宅建築面積的比例。計算公式:住宅成套率(%)= 成套住宅建築面積/實有住宅建築面積×100%

房產知識大全: 房產術語!
「錯層式」住宅
什麼叫「錯層式」住宅?主要指的是一套房子不處於同一平面,即房內的廳、卧、衛、廚、陽台處於幾個高度不同的平面上。
錯層式和復式房屋有一個共同的特徵區別於平面式的房屋。平面式表示一戶人家的廳、卧、衛、廚等所有房間都處於同一層面,而錯層和復式內的各個房間則處於不同層面。
錯層和復式房屋的區別在於盡管兩種房屋均處於不同層面,但復式層高往往超過一人高度,相當於兩層樓,而錯層式高度低於一人,人站立在第一層面平視可看到第二層面。因此錯層有「壓縮了的復式」之稱。另外,復式的一、二層樓面往往垂直投影,上下面積大小一致;而錯層式兩個(或三個)樓面並非垂直相疊,而是互相以不等高形式錯開。
Townhouse
TOWNHOUSE也叫聯排別墅,正確的譯法應該為城區住宅,系從歐洲舶來的,其原始意義上指在城區的沿街聯排而建的市民城區房屋。
安居房
安居房指實施國家"安居(或康居)工程"而建設的住房(屬於經濟適用房的一類)。是黨和國家安排貸款和地方自知自籌資金建設的面向廣大中低收家庭,特別是對4平方米以下特困戶提供的銷售價格低於成本、由政府補貼的非盈利性住房。
出房率
是指住宅凈使用面積占銷售面積的百分比。由於住宅銷售面積的計算是以樓為單位的,所以相同的房型在不同的樓號內,雖然使用面積相同,但銷售面積會有不同。
單元式住宅
是指在多層、高層樓房中的一種住宅建築形式;通常每層樓面只有一個樓梯,住戶由樓梯平台直接進入分戶門,一般多層住宅每個樓梯可以安排24到28戶。所以每個樓梯的控制面積又稱為一個居住單元。

Ⅷ 最新房產法律知識大全

法律分析:1、房屋共有權是指兩人或兩人以上對同一房產不分份額(按份共有權除外)地享有平等的所有權,同等地承擔義務的共有關系。2、未經共有權人同意不可以轉讓共有房屋。對共有房產的佔有、使用、收益和處分,除共有人另有約定外,應取得全體共有人的同意。我國《城市房地產管理法》規定,共有房地產未經其他共有人書面同意的不得轉讓。如果擅自將共有房屋出賣轉讓給他人,其他共有人可以主張該房屋轉讓買賣關系無效。

法律依據:《中華人民共和國城市房地產管理法 》

第一條 為了加強對城市房地產的管理,維護房地產市場秩序,保障房地產權利人的合法權益,促進房地產業的健康發展,制定本法。

第二條 在中華人民共和國城市規劃區國有土地(以下簡稱國有土地)范圍內取得房地產開發用地的土地使用權,從事房地產開發、房地產交易,實施房地產管理,應當遵守本法。

Ⅸ 房產糾紛法律知識大全

一、房產糾紛案的法律規定
《中華人民共和國民法典》規定,承租人經出租人同意,可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的,承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效,第三人對租賃物造成損失的,承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的,出租人可以解除合同。
二、房產糾紛的解決
解決購房過程中發生的房產糾紛,可以通過協商、調解、仲裁、行政和訴訟等辦法加以解決。
(1)協商解決。
(2)調解解決。調解,是指購房糾紛的買賣雙方,在不能通過相互協商解決糾紛時,根據一方當事人的申請,在房地產管理部門、消費者協會或其他組織部門的主持下,通過說服教育,促使雙方當事人根據有關商品房銷售的法規和政策的規定,相互諒解,達成和解協議,使購房糾紛及時得到解決的一種方式。
(3)仲裁解決。仲裁又稱公斷,是指買賣雙方在爭議發生之前或爭議發生後達成協議,自願將爭議交給仲裁機關依照國家法律、法規和地方性行政規章、規定做出對各方均具有約束力的裁決。仲裁不受行政機關、社會團體和個人的干預,仲裁委員會與行政機關之間沒有隸屬關系。仲裁裁決一經做出,即具有法律效力,並且仲裁裁決是終局的,不存在當事人上訴的問題。如要採用仲裁方式解決糾紛,購房者和開發商必須訂有仲裁協議,自願將糾紛遞交仲裁解決。如果雙方中有一方不願將糾紛遞交仲裁,那麼就不能採用這種方式解決糾紛。
(4)行政解決。購房糾紛的行政解決,是指經商品房所在地的房地產管理機關等部門調解無效或達成協議後,當事人又反悔的糾紛,或者是購房糾紛當事人直接到行政部門投訴,由該行政管理部門對其糾紛進行處理的一種具體行政行為。就方式而言,行政解決一般經過一級行政決定和行政復議兩個階段。其中,一級行政決定是行政復議的前提和必經程序。包括購房糾紛在內的房地產案件的行政復議依《行政復議法》的規定進行。
(5)訴訟解決。購房糾紛的訴訟解決,是人民法院在糾紛當事人和其他訴訟參與人的共同參加下,解決購房糾紛的一種方式。購房糾紛訴訟有民事訴訟和行政訴訟兩種。民事訴訟的當事人是發生購房糾紛的平等民事主體,即公民、法人或非法人組織,購房糾紛的民事訴訟,由人民法院民事審判庭(有些地方人民法院設有專門的房地產審判庭)根據《中華人民共和國民事訴訟法》的規定進行審理。

法律依據:
《中華人民共和國民法典》
第二百二十一條 當事人簽訂買賣房屋的協議或者簽訂其他不動產物權的協議,為保障將來實現物權,按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後,未經預告登記的權利人同意,處分該不動產的,不發生物權效力。
預告登記後,債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起九十日內未申請登記的,預告登記失效。
第二百四十三條 為了公共利益的需要,依照法律規定的許可權和程序可以徵收集體所有的土地和組織、個人的房屋以及其他不動產。
徵收集體所有的土地,應當依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用,並安排被征地農民的社會保障費用,保障被征地農民的生活,維護被征地農民的合法權益。
徵收組織、個人的房屋以及其他不動產,應當依法給予徵收補償,維護被徵收人的合法權益;徵收個人住宅的,還應當保障被徵收人的居住條件。
任何組織或者個人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠徵收補償費等費用。
第三百一十一條 無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的,所有權人有權追回;除法律另有規定外,符合下列情形的,受讓人取得該不動產或者動產的所有權:
(一)受讓人受讓該不動產或者動產時是善意;
(二)以合理的價格轉讓;
(三)轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記,不需要登記的已經交付給受讓人。
受讓人依據前款規定取得不動產或者動產的所有權的,原所有權人有權向無處分權人請求損害賠償。
當事人善意取得其他物權的,參照適用前兩款規定。

Ⅹ 做房地產銷售的基礎知識

房地產銷售人員一般需要知道的知識:
1.項目的基本知識:所在區域的情況,發展,規劃,項目周邊的交通,配套,商業,學校等內容;項目的具體情況,項目的方位,四至,所售戶型,均價,折扣等等。在接觸新的項目的時候,都會有項目理解,項目百問百答,沙盤模型講解,區域模型講解等等內容。熟讀資料,背誦內容即可。


2.銀行按揭知識:銀行利率,按揭成數,按揭年限,月供額計算,按揭套數的界定,如何辦理按揭等一系列與銀行按揭有關的知識。


3.房地產政策:限購政策,限貸政策,稅收政策(房產稅,遺產稅、房屋契稅)、取得房產預售的證件,如何辦理房產證等內容。


4.房地建築知識:實用面積的界定、實用率(得房率)的計算和解釋、層高的影響,各種增加實用面積的做法等房地產建築基礎知識。


5.房地產銷售知識:如何銷售房子是一門學問,有不同的銷售話術,有各種的銷售技巧,有各種的銷售方法,需要多聽,多看,多想!

拓展資料

房地產銷售中,客戶管理是衡量銷售人員的工作是否有計劃性及效率如何的重要指標,更是銷售人員提高自身銷售技巧的關鍵。

大部分銷售人員在銷售過程中不善進行客戶管理,所以導致成交率始終無法提高,銷售效率忽高忽低,更不要說能夠及時發現自身存在的「短板」。而銷售管理人員甚至也無法用「指標性」的工具來發現和改正銷售人員的不良工作習慣和提升大家的銷售效率,很多人對於如何提升自己的銷售業績或如何提升自己團隊的銷售率是百思不得其解,其實方法很簡單大家也都了解,只是大家沒有找到使用的方法而已。客戶管理ABCD分類法就是其中之一,也是最基礎和有效的提高銷售率的方法,下面我就如何運用ABCD分類法管理客戶做詳細闡述:

一、ABCD分類法

客戶首次來訪,銷售人員根據首次接待的綜合情況自身判斷有80%以上至100%成交概率的歸為A類,有60%以上至79%成交概率的歸為B類,有40%以上至59%成交概率的歸為C類,有40%以下成交概率的歸為D類,我將其簡稱為8644分類法,銷售人員根據8644分類法進行首次判別。

二、分類客戶跟進術

①A類客戶首次來訪離開銷售中心後,銷售人員應在第一時間發信息至客戶,內容以介紹自己及感謝客戶來訪為主。24小時內應進行首次回訪,回訪內容以誠意表達邀請客戶再次回訪的請求為主。銷售人員根據回訪的情況再次運用8644分類法進行再次判別;

B類客戶首次來訪離開銷售中心後,銷售人員應在當天下班之前發信息至客戶,其他同A類客戶跟進方法一致,同樣在回訪結束時再次運用8644分類法進行再次判別;

C類、D類客戶首次來訪離開銷售中心後,銷售人員當按B類客戶的回訪方法進行首次回訪工作,同時運用8644分類法判別客戶時應視客戶反饋信息及時調整客戶管理級別和跟進方法。

②A類客戶跟進密度應最頻,基本應保持首次回訪不超過24小時,3天內鎖定客戶回訪時間,一星期內客戶會進行回訪,如無法約定回訪時間或無在約定時間內回訪,則可將該客戶自動降級處理;

B類客戶跟進密度可保持一般,基本保持首次回訪不超過24小時,首次回訪能與客戶達成回訪時間的可轉為A類客戶跟進。不能轉為A類客戶跟進則保持常態聯系,聯系強度保持一星期不低於2次電話回訪,2次電話回訪不能達到約客戶回訪目的,則可將該客戶降級跟進處理;

C類、D類客戶跟進密度保持普通,保持首次回訪在24小時內,如有機會轉變成A類或B類則按相應方式處理。反之,則保持偶爾的電話聯系和簡訊即可。通常影響這類客戶購買的原因我們不甚了解,所以我們回訪目的只有兩個:其一、表示禮貌進行回訪,加深印象為下次購買做鋪墊;其二、挖掘其身邊的潛在客戶。

③無論何種類型的客戶,作為銷售人員都要展示出專業人員的職業素養和良好的、積極向上的自身形象,廣積人脈沉澱思想。

三、分類客戶成交機會點

①首次回訪工作結束後A類客戶短期內或約定時間內回訪銷售中心的客戶應視為A類客戶重點跟進客戶,即可視為A+客戶,模式為:A類(首次來訪)+ A類(我方首次回訪)+ A類(客戶再次回訪)。

A+客戶是屬於有非常強烈的購房需求及在短期內一定會作出購買決定的客戶群體,基本上在客戶第一次回訪時成交的時機就已來臨,所以銷售人員應積極主動提出成交信號,把握機會。如A+客戶最終成交說明該銷售人員對客戶的把握比較准確,思維比較清晰明確,客戶判斷力可達80分。反之,如最終沒有成交,則該銷售人員要在工作日誌記錄未成交的真正原因,檢討未成交的原因是自身、產品、價格還是其他,同時運用8644分類法對該客戶進行降級處理。

②首次回訪工作結束後B類客戶如應約進行回訪則自動升級為A類客戶進行跟進。反之,則應將該客戶進行降級跟進。B類客戶基本屬於有購買需求,但由於受某種因素的干擾難以做出購買決定的人群。因此在這個階段,我們的跟進重心是如何找出干擾其做出購買決定的主因,進而幫客戶解決該問題將其轉化成A類客戶,迅速直接提出成交要求,不能給客戶太多時間考慮。在B類客戶轉變成A類客戶時銷售人員的發現問題和解決問題的能力尤為關鍵,所以在這個過程中發現客戶存疑的能力就是成交的機會點。

③首次來訪的A類客戶中,有一類沖動型客戶也可在第一時間抓住客戶沖動的弱點,及時提出成交意向創造成交機會。

四、運用ABCD分類法發現方向

多數銷售人員在跟進客戶時是盲目和沒有方向的。

①所謂盲目是指拿起電話或面對客戶不知道該跟客戶講什麼、溝通什麼,盲目的溝通會使客戶認為你不專業,同時也容易導致失敗,那麼我們該如何解決這個問題呢?

假設客戶首次來訪你運用8644法判斷其是A類客戶,支撐你認為其是A類客戶的理由是什麼?如果你認為是感覺,那麼證明你是盲目的。要解決這個問題就是要將感覺轉變成數據或理由,數據是綜合分析的結果,理由是客戶自身意願真實的表達。

②所謂沒有方向是指不知道下一步該怎麼走,沒有方向就等於沒有目標,沒有目標就談不上實現目標,那麼我們又如何來找到目標呢?

其實目標很簡單,如果是A類客戶,如何讓客戶成交、怎麼提出成交就是方向;如果是B類客戶,如何將其盡快的轉變成A類客戶就是方向,那麼這個方向其實就是找出並解決影響導致客戶作出購買決定的干擾因素;如果是C類、D類客戶,如何加深客戶對你的印象分值,願意幫你尋找意向客戶,這就是你的方向。

③我們在運用ABCD分類法時成功的概率分別是多少?如何提高判別分類客戶的成功率,就是彌補「短板」的有效途徑,成功率的高低也是衡量工作效率的指標。

五、銷售管理人員運用ABCD分類法

①要求銷售人員在自己的客戶跟蹤管理登記本對每一個客戶按照8644法則在每一次客戶跟蹤時留下記錄;

②按照分類客戶跟進術執行跟進進展,同時有效掌握每個銷售人員A類、B類客戶的具體情況,指導其進行客戶跟進;

③通過監控和提高每個銷售人員對客戶分類的准確率,幫助銷售人員彌補「短板」;

④以8644法則作為衡量銷售人員工作效率的執行指標